Цена жилья: из чего она складывается?

Цена жилья: из чего она складывается?

Если говорить в целом, то рыночная стоимость квадратного метра складывается из себестоимости строительства и маржи застройщика. Но интересны, разумеется, частности.

«Себестоимость включает цену земельного участка, подключения к коммуникациям, строительства инженерных коммуникаций и объектов социальной инфраструктуры, стройматериалов, расходы на обслуживание кредитов, услуги генподрячика, проектных организаций, риэлторов, на рекламу и зарплату сотрудников компании», - перечисляетАндрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».Что касается маржи застройщика, то тут все индивидуально. На сегодняшний день это может быть и 10 и даже 5%. Но в среднем это около 20% по итогам реализации проекта.

Конкретные цифры приводят в компании «КОЛДИ». По их мнению, конечная стоимость квадратного метра недвижимости складывается из стоимости земельного участка (около 15%), строительно-монтажных работ (40%), внутренней отделки и инженерии (17%), выплат городской администрации за право вести строительную деятельность, техническое присоединение и ТУ, проектно-изыскательских работ, благоустройств (в сумме – около 13%), расходов на рекламу и маркетинг (3%) и прочих расходов на сопровождение деятельности. При средней продолжительности проекта в Москве (2-4 года) маржа девелопера составляет не более 5-7% в год.

В столице себестоимость квадратного метра бизнес-класса - 170 тыс. руб., но чем меньше площадь проекта – тем дороже «квадрат». Например, квадратный метр в 16-этажном доме бизнес-класса, не обеспеченном инфраструктурой и расположенном не в самой престижной локации, составит около 210 тыс. руб. В то же время 7-8 этажное здание с эксклюзивными характеристиками и в лучшей локации может «поднимать» стоимость квадратного метра до 350 тыс. руб. На формирование стоимости недвижимости также влияет этаж: чем выше расположена квартира – тем она дороже.

«Стоимость квадратного метра складывается из затрат и прибыли застройщика с корректировкой на рыночную и конкурентную ситуацию, - подтверждает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group.- При этом затраты делятся на прямые и накладные. Чем больше площадь застройки, тем меньше доля накладных издержек». По мнению спикера, важное значение при формировании стоимости имеет цена входа в проект, то есть необходимый объем инвестиций на начальной стадии. Порой такие издержки могут составлять 20-30% всех вложений.

 

 

Об общих принципах механизма расчета рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:«Застройщики применяют несколько методик, позволяющих определить ценообразование проекта. Первый способ основан на себестоимости проекта (затратный метод), второй - на сравнении реализуемых объектов (аналоговый метод).Учитывая тот факт, что в выбранной локации, как правило, уже есть реализуемые проекты, застройщики ориентируются на рыночный срез и проводят мониторинг проектов, попадающих в ближайшее окружение. Полученная матрица накладывается на себестоимость объекта (это минимум, ниже которого застройщик просто не может опуститься), что позволяет сформировать его финансовую модель с учетом конкурентного поля».

Еще один любопыттнвй комментарий на эту тему мы получили отИрины Мошевой, управляющего директора Moscow Sotheby’s International Realty. Эксперт подробно приводит факторы влияния на ценник, исходя из трех важнейших составляющий.

ЛОКАЦИЯ – удаленность от центра, «престижность» района, наличие парковых зон, отсутствие проблемного соседства (производства, свалки, кладбища и т.п.), однородность социального статуса жильцов района (клубный дом рядом с хрущевками – это проблема), удобство транспортной доступности, инфраструктура района (престижные учебные заведения, правильные магазины, фитнес-клубы и т.п.)

ДОМ – уровень дома, архитектура, материалы отделки фасадов и входных групп, количество квартир (клубные дома, как правило, дороже), наличие собственной территории, подземного паркинга, инженерия и иное техническое оснащение, наличие внутренней инфраструктуры, охрана, управляющая компания, соседи (статусное соседство создает добавленную стоимость),

КВАРТИРА – площадь, планировка (форма, функционал, достаточное количество ванных комнат и подсобных помещений), этаж, инсоляция, высота потолков, ВИД ИЗ ОКНА (правильный вид может стоить дороже до 50% аналогичной квартиры даже в рамках одного дома), количество квартир на этаже.

Подготовил Виталий Простаков

05 октября 2018 18:28

Жилье с довеском, но таким ценным

13 ноября 2018 11:40

Жилье с довеском, но таким ценным

По мнению большинства специалистов рынка недвижимости, создание в рамках жилых проектов подсобных помещений - один из современных трендов, который быстро набирает популярность.

Тактильные ощущения покупателя новостройки

19 октября 2018 17:42

Тактильные ощущения покупателя новостройки

Как посмотреть реальную квартиру, если еще идет строительство? Можно ли составить реальное представление о своем будущем жилье, посетив шоу-рум в офисе продаж?

спецпредложения