Квартирное ценообразование

Квартирное ценообразование

Почему в примерно одинаковых ЖК цены могут существенно отличаться? Не профессионалам разобраться в этом бывает весьма сложно. А что говорят те, кто строит и продает жилье?

Чтобы ответить на этот вопрос: «Почему разнятся цены?», необходимо сравнить качественные характеристики примерно равнозначных проектов. Внешне они могут казаться одинаковыми, однако начинка, отделочные материалы и комплектующие едва ли будут совпадать. «Если все же речь идёт о действительно схожих по параметрам проектах, можно предположить, что наценка может быть за бренд застройщика, - считает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Необходимо также принимать во внимание стадию реализации проекта, так, на старте, когда новый жилой комплекс только выходит на рынок, он малоизвестен, поэтому цены могут быть ниже, чем в среднем по сегменту».

И все жедвух одинаковых ЖК не существует – уверены эксперты компании«КОЛДИ».Разная степень строительной готовности, локация, окружение, применяемые технологии в строительстве и эксплуатации (например, система «умный дом»), даже незначительные на первый взгляд факторы существенно влияют на цену недвижимости.

«Даже если в рамках одного проекта возводятся два идентичных дома, всегда найдутся отличительные признаки, - соглашается с ними Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. - Таким может стать, например, вид из окна. Квартиры с хорошими видовыми характеристиками могут обойтись на 5-10% дороже аналогичных объектов, которым «не повезло» с этим параметром. К таким же критериям можно отнести удаленность от остановок общественного транспорта. На рынке есть крупномасштабные жилые комплексы, в рамках которых один из корпусов может находиться в 2-3 минутах ходьбы от метро, а другой – в 10-13 минутах».

 

 

Кроме того стратегия ценообразования может быть различной в зависимости от планируемой динамики продаж. «Одни застройщики хотят максимально быстро распродать объем квартир на старте проекта, а на завершающие стадии оставить лишь небольшое количество, - поясняетИрина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», -другие, напротив, ориентированы на максимальную прибыль, поэтому на старте продаж по низким ценам выставляют на продажу менее ликвидные объекты, а более привлекательные варианты приберегают на окончание проекта и предлагают их потом по самым высоким ценам». Именно поэтому в примерно одинаковых жилых комплексах, имеющих схожую локацию, цены на квартиры нередко очень сильно отличаются. На цену влияет и схема, по которой реализуются квартиры, те, что приобретаются по договорам долевого участия, дороже, чем, скажем, объекты, продаваемые по схеме ЖКС, отмечает эксперт.

«Примерно одинаковые» жилые комплексы сегодня на рынке найти очень непросто, во всяком случае в Москве, - продолжает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Каждый проект разрабатывается по индивидуальному заказу у разных архитектурных бюро, иногда иностранных. Застройщики стремятся включить необычные объекты инфраструктуры в состав ЖК, скажем, бассейны, фитнес-центры, рестораны, набережные и т.п. Каждый из таких элементов обходится недешево для экономики проекта, поэтому наличие (или отсутствие), скажем, интересной концепции благоустройства может существенно менять конечную цену квадратного метра».

По данным компании «Метриум» благоустройство прилегающих территорий обходится в 5-6% от общих затрат. Расходы на рекламу иногда достигают 3%. Однако речь идет не о константах, а об очень варьируемых параметрах финансовой модели. Важны и стартовые расходы. Скажем, комплексы апартаментов нередко возводятся на земельных участках, предназначенных для строительства коммерческой инфраструктуры (поэтому некоторые апартаменты имеют гостиничный статус). Смена назначения земли – очень дорогостоящая и трудоемкая процедура, поэтому иногда застройщики от нее отказываются. В связи с этим стоимость апартаментов может быть на 20-30% ниже, чем у квартир, хотя по качественному уровню эти форматы жилья могут быть идентичными.

 

 

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова косновным факторам, учитываемым в разработке ценообразования жилого комплекса, относит класс проекта, особенности транспортного сообщения, масштабы застройки, квартирографию и объемно-планировочные решения, количество социальной инфраструктуры, дополнительные опции (например, готовая отделка квартир) и внешнее окружение объекта.

«Если рассматривать проекты со схожими характеристиками по всем этим пунктам, то ценовое расхождение составит до 3-5%, хотя нужно отметить, что на рынке нет «примерно одинаковых» ЖК, что делает подобные сравнения невозможными» - резюмирует Наталья Кузнецова.

Еще одно важное обстоятельство – финансовая устойчивость застройщика и его стратегия продаж, о которой уже упоминала Ирина Доброхотова. Например, не так уж редки ситуации, когда проект, только вышедший в реализацию, показывает стартовые цены выше рынка – вплоть на 10-15%. Если данное ценовое предложение никак не обосновано, то ожидаемым результатом будет снижение темпов продаж с последующими коррективами и вводом скидок.

Застройщикам очень важно опираться на показатели рынка и проводить грамотную политику в реализации своего объекта, так как и завышение стоимости квартир, и демпинг чреваты рядом проблем. При этом правильная стратегия обеспечит отсутствие провалов в продажах и ровное поступление денежных средств.

Если компания демпингует, стараясь привлечь спрос, то есть риск перейти порог чувствительности проекта и обрушить его экономику.

Наконец, немаловажную роль играет известность девелопера. «Крупные игроки могут позволить себе крупные расходы по маркетинговому продвижению, поэтому цены у них, скорее всего, будут выше, - комментирует Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty. Также у таких застройщиков есть внушительный портфель проектов, поэтому небольшие и малоизвестные компании могут дисконтировать для привлечения новых клиентов, объективно осознавая свои слабые стороны».

Подготовил Виталий Простаков

16 октября 2018 18:55

Предложение – тормозит. Застройщики – нет

23 октября 2018 19:34

Предложение – тормозит. Застройщики – нет

Клиенты стали приобретать жилье чаще, но девелоперы не спешат сбавлять темпы вывода на рынок новых проектов.

Квартирное ценообразование

16 октября 2018 18:55

Квартирное ценообразование

Почему в примерно одинаковых ЖК цены могут существенно отличаться? Не профессионалам разобраться в этом бывает весьма сложно. А что говорят те, кто ...

спецпредложения