Предложение – тормозит. Застройщики – нет

Предложение – тормозит. Застройщики – нет

Клиенты стали приобретать жилье чаще, но девелоперы не спешат сбавлять темпы вывода на рынок новых проектов.

Оздоровление рынка начинается с ликвидации дисбаланса между спросом и предложением. Благодаря высокой активности ипотечных заемщиков число выставленных на продажу квартир перестало увеличиваться. В массовом сегменте новостроек, где заключается больше всего сделок, объем предложения и вовсе сокращается. Достигнув наивысшего пика за несколько лет в IIквартале 2017 г. (21,5 тыс. квартир), в Iквартале 2018 г. данный показатель опустился до отметки 17,8 тыс. единиц.

Интерес к новостройкам растет, сделки тоже, но застройщики продолжают выводить на рынок все новые и новые проекты. В 2017 г. продажи стартовали в 78 комплексах квартир и апартаментов – самое большое значение с 2013 г. В начале 2018 г. число новых проектов на рынке снизилось, но не столь значительно. С января по апрель продажи начались в 26 комплексах, а годом ранее реализация шла в 33 проектах.

Влияют на положение дел и новые поправки в закон № 214-ФЗ, вступления в силу которых девелоперы ждут словно Судного дня. В Москве число выданных разрешений на строительство в Iквартале 2018 г. удвоилось в годовом выражении. Рано или поздно все эти разрешения превратятся в новые ЖК, поэтому спрос должен расти и дальше, чтобы дисбаланс сокращался.

Между тем, по нашим прогнозам, разрыв между спросом и предложением в 2018 г. вновь усилится. Против 6,5 млн кв. м новостроек объем спроса в следующем году составит 2,3 млн кв. м. В 2017 г. разрыв был меньше: 5,7 млн квадратов в продаже и 2,2 млн – раскупленных. Девелоперы не сбавляют обороты, хотя конкуренция по-прежнему ощущается острее, чем активность покупателей. Оттого и цены продолжают стагнировать.

 

 

Цены: команда «на всплытие»?

На первый взгляд, «блуждание по дну» средних цен на столичные новостройки остановилось. За прошедший год квадрат в комфортклассе подорожал на 2,2 %, до 151 тыс. руб. Однако нужно понимать, что этот рост совпадает с годовыми темпами инфляции – 2-3 %, то есть в реальном выражении цена не выросла. Более того, с учетом среднего размера скидок она сократилась. Если в Iквартале 2017 г. девелоперы уступали в массовом сегменте новостроек 4 % от цены, то в Iквартале 2018 г. – 5 %. При этом фиксированный дисконт застройщики предлагают в 80 % проектов данного сегмента, а на отдельные группы квартир можно обнаружить скидки в 15-20 %. Распространение дисконтных акций и их нарастающий масштаб свидетельствуют о том, что конкуренция все еще сильна, а спрос – недостаточен, чтобы переломить ценовую политику застройщиков в их же пользу.

В новостройках бизнес-класса – а это второй крупный сектор столичного рынка недвижимости – ситуация еще более сложная. В 2017 г. девелоперы этого сегмента перестарались с выходом новых проектов настолько, что доля бизнес-класса выросла с 36 до 45 %, а по числу квартир он почти сравнялся с их количеством в массовом сегменте, достигнув 17 тыс. объектов. И результат не заставил себя ждать: за год средняя цена снизилась на 2,3 %, до 226 тыс. руб., а размер скидки вырос с 6 до 7 %. Значительнее повышают расценки девелоперы успешных проектов, но, как мы помним, таковых немного. Ценовая динамика показывает, что рост спроса пока не привел к устойчивому повышению цен.

 

 

Риски растут. Амбиции тоже

На фоне противоречивой ситуации в отрасли власти развернули самую масштабную реформу долевого строительства со времен создания этого механизма. В течение двух лет продолжается пересмотр норм закона № 214-ФЗ, и каждая обозначенная законодателями дата вступления в силу поправок рождает среди участников почти апокалиптические настроения. Ужесточаются правила привлечения средств дольщиков, налагаются большие обязательства на застройщиков, ограничиваются источники привлечения денег, банки превращаются в контролирующие институты строительства. Логика «перетряски» правил работы в отрасли проста: слабые, небольшие, рискующие игроки должны уйти.

Апогеем устремления властей к безопасному для потребителя (и для себя) рынку долевого строительства стала инициатива его упразднения в нынешнем виде. К 2021 г. все девелоперы должны перейти на целевое банковское финансирование своих строек, а деньги дольщиков будут поступать на эскроу-счета, в обход кошелька застройщика. Без сомнения, проектное финансирование – это еще один этап «чистилища» для менее конкурентных игроков, ведь банки не станут кредитовать всех подряд. Проблема даже в другом: в условиях крайне консервативной кредитно-денежной политики институциональные инвесторы будут вкладываться только в самых надежных и успешных, оставляя на обочине всё тех же слабых, небольших и рискующих.

Благими намерениями, как известно, вымощена дорога в ад. По своей структуре отечественный девелопмент остается скорее конкурентным, нежели монопольным или даже олигопольным. Проще говоря, в России очень много жилья возводится небольшими компаниями, а не гигантами типа Группы «ПИК» или «ЛСР». Из более чем 3 тыс. застройщиков только 233 строят сейчас одновременно свыше 100 тыс. кв. м жилья. Такое количество квадратов – это жилой комплекс, состоящий примерно из четырех корпусов по 25 этажей. На долю девелоперов, возводящих подобные (или несколько меньшие) ЖК, приходится 45 % строящихся жилых метров в России. Что будет с этими застройщиками через три года, когда перестройка законодательства завершится?

Видимо, не задаваясь этим вопросом, власти уже объявили, что строительство жилья станет приоритетным направлением внутренней политики. Задан ориентир – 120 млн готовых жилых квадратных метров в год к середине 2020-х гг. Однако кто будет их строить, учитывая отраслевые реформы, и кто станет покупать, учитывая экономическую ситуацию, пока не ясно.

Мария Литинецкая,«Метриум»

23 октября 2018 19:34

Предложение – тормозит. Застройщики – нет

23 октября 2018 19:34

Предложение – тормозит. Застройщики – нет

Клиенты стали приобретать жилье чаще, но девелоперы не спешат сбавлять темпы вывода на рынок новых проектов.

Квартирное ценообразование

16 октября 2018 18:55

Квартирное ценообразование

Почему в примерно одинаковых ЖК цены могут существенно отличаться? Не профессионалам разобраться в этом бывает весьма сложно. А что говорят те, кто ...

спецпредложения